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住宅ローン完済年齢上昇 は これで防げる

試算してみよう 主夫です。

日経新聞の1面に『住宅ローン完済年齢上昇 平均73歳 年金生活不安定に 審査、老後リスク吟味必要』 (Nikkei) という記事がありました。

20201006-1.jpg

晩婚化の影響も有り、40歳で住宅を購入。35年ローンで3,000万円の借り入れをするパターンが説明されていて、年金生活になっても返済があるために働いていると。
また、主夫がフォローしているTwitterの記事に対する投稿には「そもそも収益を生まない自宅用に借金するのは望ましくない(不動産投資家)」とか、「金融機関は貸すことだけを考えているのでは?(社会派)」という意見がありました。

さて、主夫も今住んでいる中古マンションを購入したときは、当時の住宅金融公庫で借り入れましたよ。元利均等返済で4.5%の固定金利。20年返済でしたっけ。
でもね、20年掛けないで返済完了しました。

それは、ガンガン『繰り上げ返済』したからです。

そこで、Excelを使って、記事のケースを試算してみました。
 借り入れ元金 3,000万円。
 返済期間35年 (420ヵ月)
 利息 固定金利4.0%
 元利均等返済(毎月の支払額が一定)
この条件だと、
 月々の返済額は 132,832円。
 35年間の支払い総額 55,789,431円。
 うち利息分は25,789,431円 となり、元金に対して86.0%にもなります。ほぼ倍返しですな。

元金と利息をグラフにすると、返済当初は元金を返す割合が非常に低いことが判ります。
20201006-3.jpg

では、この返済を毎年、約100万円を元金の繰り上げ返済に充当して、返済期間を短くしたとしましょう。
例えば、夏冬の賞与合計から100万円とか、共働きだったら片方の収入から毎年100万円をあてがうパターンです。

これだと、
 支払い総額 40,709,810円。
 うち利息分は10,709,810円 となり、元金に対して35.7%に下がります。
 そして返済期間は193ヵ月=16年と1ヵ月に短縮出来て、40歳から借りても56歳には完済です。
 それ以降は子供の教育資金にお金を使う事が可能になります。
20201006-2.jpg

では、初めから返済期間16年で計算するとどうなるでしょうか?
 月々の返済額は 211,798円。
 16年間の支払い総額 40,665,281円。
 うち利息分は10,665,281円 となり、元金に対して35.6% 繰り上げ返済と比べて44,529円お安くなるだけです。
 毎月の支払額が132,832から211,798円と78,966円も上がるため、16年返済をはじめから設定するのは難しいと思われますね。

なので、リスクは有りますが、35年ローンで組んで、繰り上げ返済を着実に行う方法がよさそう。もし、急にお金が必要になっても、繰り上げ返済しなければいいだけなので、新たに高金利の借金をする必要も有りません。

35年をそのまま支払っていくのか、繰り上げ返済を活用するのかをグラフにすれば、さらに歴然。
20201006-4.jpg

Excel使えれば数時間で試算できるので、家計防衛のために是非やってみてくださいね。

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プロフィール

Nory

Author:Nory
結婚してから30年目。
髪結いの亭主のはずが、カミさんに『働かざるもの食うべからず』と言われ、サラリーマンになって29年経過。
家事を楽しみ家族に尽くす ぷち専業主夫。

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